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弊社は飯塚地区のエリアの物件の取引情報を把握しております。
売却物件周辺の相場等についてはご相談ください。

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売却活動

売却条件を決めます。
売出価格、引渡し時期、広告方法など、弊社と相談して決定します。
弊社で広告活動を開始します。

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店頭掲示、看板掲示、ホームページ掲載、ふれんず掲載(福岡宅地建物協会運営)、アットホームによる業者の配布、新聞折込、ポスティング

媒介契約

なぜ媒介契約を締結するのか

宅地建物取引業者が、宅地建物の売買や賃借の媒介(仲介)の依頼を受ける際に、依頼者との間で取り交わす契約を媒介契約といいます。

  • 物件調査、価格査定後、その査定価格をもとに「売り出し価格」の打ち合わせをします。
  • 「売り出し価格」についての合意ができたところで、その査定価格をもとに「売り出し価格」の打ち合わせをします。
  • 媒介契約を締結する理由は、依頼者と弊社との契約関係を明確にし、弊社の責任と報酬との関係のトラブルを防止するためです。

媒介契約の種類

媒介契約の内容はどのようなものか?以下、国土交通省は定めた標準媒介契約約款に基づいて説明します。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。この3種類の契約類型は、いわゆる「売り」「買い」共通の契約類型です。

契約

契約条件についての交渉は、原則として弊社と行います。つまり、売主は自分が希望する売却条件を、買主は自分が希望する購入条件を弊社に伝えていただき、専門的な立場から最も妥当な解決点を見い出しながら、売主・貸主に代わって交渉をしていきます。

もし、これを直接当事者間で行った場合には、いわゆる当事者の「力関係」によって一方に片寄った契約になったり、また、法的にも妥当性を欠く約定が定められたりする可能性があるからです。

したがって、当事者間での価額の不一致についても、弊社が当事者に代わって交渉することにより、市場全般をみすえた妥当な価額での取り決めが期待できますし、また、手付金の額や性格についても、その手付の額が契約違反の場合の損害賠償の予定額(違約金)であったり、手付の放棄や倍返しにより契約ができる、いわゆる「解約手付」とすることが望ましいことからも、弊社同士が交渉することにより、当事者双方の立場を十分考慮した妥当な金額や内容での設定が可能になるわけです。

以上のことからも、売主・買主としては、たとえ売買代金や手付金の額にかなりのかい離があったとしても、それぞれの立場でそれぞれの希望条件を弊社に申し出て、あとは弊社に妥協点をさぐってもらえばよいということになります。

そして、その間の交渉の過程は、すべて依頼者の同意を得て進められ、かつ、詳細に報告されますので、もし、その物件についての交渉が決裂しても、その理由は分かるため、お互いに納得でき、次の物件(見込客)での交渉の参考にすることができるわけです。

引渡し

物件の引渡し準備をします。

付帯設備が故障した場合

住宅には、通常、エアコンや電気器具・ガス器具などの付帯設備が付いています。そこで、住宅を売買する場合には、どのような付帯設備があり、それを付けて売買するのか除外するのかを明らかにして、売買契約を締結するのが一般的です。

この付帯設備については、末尾資料10の「付帯設備一覧表」にもあるとおり、もし、故障している場合にはその備考欄にその旨を記載することになっており、その旨の記載がないものは当然使えるものとして引き渡す義務があります。したがって、契約時には使えていたものが、引渡し時までに故障していた場合には、売主はその責任と負担において修理をしておかなければなりません。

引越し後に、建物の瑕疵(欠陥)や設置を約束した樹木・庭石などの撤去に気が付いた場合

戸建住宅の場合には、家財道具などを撤去したあとに、建物の瑕疵(欠陥)に気が付くことがあります。
特に建物が古い場合には、タンスの裏壁や床下に外壁からの雨漏り跡があったり、木部の腐蝕が発見されることがよくあります。

そのような場合には、当然売主としては補修をしてから物件を引き渡すのが原則ですが、建物が古いということは、当然買主もあらかじめそれなりの手直しを予定していることもありますので、できれば話し合いにより、工事代相当額を値引きするなりして対応する方が賢明です。
また、樹木や庭石などについても、売主が引越し業者にはっきり指示をしなかったために、誤って搬出してしまうこともよくあります。
このような場合にも、再搬入させるコストを考えた場合には、相当な損失になりますので、その価額相当額を値引きする等の方法により解決することをお勧めします。

引越しまでに、土地の境界問題や越境問題が解決できない場合

土地の境界がはっきりしないとか、越境をして(されて)いるという問題は、取引の根幹にかかわる基本的な問題です。したがって、物件の引渡しまでに買主との約束どおりの解決ができない場合には、(買主が履行に着手する前であれば)手付の倍返しにより契約を解除するとか、(買主が履行の着手をしているという状況下にあっては)ある程度のペナルティ(違約金)を払ってでも契約の解除を選択せざるを得ない場合もあります。
しかし、買主の購入意欲が極めて強い場合には、その未解決部分を金銭で見積もり、残代金で調整することにより、買主に引渡してもらうことも可能ですし、また、その不明確な土地部分の面積を売買の対象に含めないものとして残代金を減額する方法により解決させることもできます。
いずれにしても、どういう解決方法が最も適当であるかについて、弊社や買主ともよく協議して決めたらよいでしょう。

残代金の決済・引渡しの方法

残代金の決済は買主の義務であり、所有権の移転登記と物件の引渡しは売主の義務です。そして、それらの義務は、通常同時に履行されます(同時履行の抗弁権)。

所有権移転登記の申請は、通常、司法書士に委任して行います。
したがって、それらの手続に要する書類や物件の引渡しのための書類など、事前の準備が非常に重要になります。次に、一般的な取引において売主が用意しなければならない書類と金銭について列記しておきます。

売主が用意する書類
  1. 登記済権利証
  2. 印鑑証明書
  3. 固定資産税評価証明書
  4. 委任状(登記申請用)
  5. 建築確認申請書(副本)
  6. 検査済証
  7. (建売住宅やマンションの場合には)パンフレット、図面集など
  8. (隣地との間の覚書などがあれば)覚書など
売主が用意する金銭
  1. 担保権等の抹消登記申請費用および司法書士への報酬
  2. 弊社への(残りの)媒介手数料

残代金の決済を受け、物件の引渡しを行います。

  • 抵当権などの抹消登記申請
  • 所有権の移転登記申請手続
  • 隣地所有者との合意書など、買主への引継ぎ書類などがある場合はそれらの買主への引渡し
  • 建物の鍵を引渡し、物件引渡確認書を受領する

残代金だけでは抵当権等の担保権の抹消ができない場合

万一、残代金だけでは抵当権等の担保権の抹消ができない場合や、決済日当日の登記簿調査で登記上の異変が発見された場合はどうすればいいのでしょうか?

買主から受領する残代金だけでは担保権が抹消できないということは、残債務の計算を間違っていたか、支払の遅延などがあって延滞利息が加算されているケースが考えられます。
このような場合には、担保権者(金融機関等)と協議して不足する分を一般債権として取り扱ってもらうなどの対策を講じたうえで、担保権の抹消に応じてもらうことが必要です。
また、決済日当日の登記簿の調査で他の債権者から仮差押の登記などが入った場合には、残代金の一部で抹消してもらえるなら直ちに対応可能ですが、対応できないような場合には、一旦決済・引渡しを延期するなどしてから、再度対策をとる必要があります。なお、最悪の場合には、契約を解除されたうえに損害賠償を請求されることもあります。

物件引渡し後、買主から欠陥等についての責任追及があった場合

それでは、物件引渡し後に、買主から建物の隠れた瑕疵などについて責任追及があったときはどうすればよいのでしょうか?

請求の内容をよく吟味して、確かに「隠れた瑕疵」として責任があると判断されれば、誠意をもって対応するしかありません。その場合、工事業者とも物件現場で直接面談するなどして、工事方法や見積額について十分協議することが肝要です。

物件に関するお問い合わせは TEL: 0948-25-0037 または こちらからどうぞ!