不動産Q&A

入居しているアパートが競売になり、落札されました。新しい所有者は、「出て行って欲しい、敷金も引き継いでいない」と言っています。どうすればいいでしょうか。

抵当権設定登記がされている建物を借り、その建物が落札された場合、①平成16年4月1日以降にその賃貸借契約を締結した場合は、原則として新しい所有者(競落人)に賃借権が主張できず、退去を求められれば6か月以内に、建物を明け渡さなければなりません。なお、敷金の返還を新所有者に求めることはできません。②平成16年3月31日までに賃貸借契約を締結した場合(更新した場合を含みます)は、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競落後であってもその契約期間が満了するまでは住むことができ、敷金の返還も新所有者に請求することができます。
 ただし、差押(競売開始決定)後に、賃貸借契約や更新契約をした場合には、①②にかかわらず、競落(買受)人に賃借権を主張することはできませんので、新所有権から立退きを求められたら明渡しを拒むことはできません。

借地人です。地主は土地を10件以上貸しています。最近、更新料を払えと言われました。額の根拠がわからないので、借地人を集めて説明してくださいと言いました。借地人の一人が無料法律相談に行き、地価の○%が相場と聞きましたが、地主のいう金額とは開きがあります。どうすればよいのでしょうか。

土地などの賃貸借契約を更新する際、借主から貸主に支払われる一時金のことを更新料といいますが、借地契約の期間が満了しても、貸主に正当な事由がなければ契約の更新を拒否して土地の返還を求めることはできせん。このため、貸主の要求により更新料が支払われる場合があります。東京などの大都市圏ではそれが慣行化しているとも言われていますが、あまりはっきりしたものではないようです。
 当初の契約の際に更新料の支払について合意があり、契約書に明記してある場合は、賃借人に一方的に不利益を与える事情がない限り支払う義務がありますが、単に更新時期に要求されたのであれば、必ずしも支払う義務があるとはいえません。
 更新料の額については、過去の裁判例(東京地判昭49.1.26)で借地権価格(更地価格の70%)の3%前後が相当と判示したものがありますが、実際には個別のケースで違っているようです。以上のこともご参考に貸主と話し合ってはいかがでしょうか。

賃貸借契約の連帯保証人になってほしいと頼まれましたが、賃貸借契約の連帯保証人の義務はどこまでなのでしょうか。

連帯保証人は賃借人の債務の履行を保証することになりますので、賃借人が賃貸人に債務の履行をしない場合に賃借人に代わってその債務を履行しなければならない義務を負います。賃借人の負っている債務は①賃料の支払、②賃貸借契約が終了した場合の原状回復費用の支払、③賃貸借契約が終了した場合の明渡し不履行の損害金の支払、④目的物(家・部屋)を損壊した場合の補修費用の支払等があります。
 なお、「連帯保証」は普通の保証と違い、催告の抗弁権や検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、直ちに弁済の責任を負うことになります。連帯保証人の義務を十分に確認したうえで保証契約を結んでください。

アパートの賃貸契約を締結しようとしたところ、契約書の中に「賠償責任保険に加入しなければならない」と記載されており、加入が義務付けされています。この場合は保険に加入しなければならないでしょうか。また、加入するとして、給与天引きで割引できる勤務先の保険に入りたいのですが、媒介業者の勧める保険でなくてはならないのでしょうか。

契約書で借家人賠償保険などの加入が義務付けられている場合は、加入義務があります。しかし、加入義務がある場合でも、貸主または仲介業者が勧める保険に加入する義務まではありませんので、勤務先の保険会社で加入することはできます。また、借主の家財に対する保険は、貸主とは無関係なものですので加入義務はありません。
 保険には、①家財道具の損失を保障することが主たる目的の保険、②家主に対して法律上の損害賠償責任を負った場合に保険金が支払われる保険、家主との契約に基づいて負担する小修理費用を一定限度で支払う保険、③他人の物に損害を与え法律上の賠償責任を負った場合に一定額の保険が支払われる保険など、各保険会社の保険の種類によって保険の内容は異なりますので、契約する保険の内容を必ず確認することが必要です。
 なお、保険の期間が残っている場合、次のアパートで残存期間前の保険の適用が受けられる場合もあります。保険証書等書類は大事に保管しておきましょう。

住んでいるアパートが空き巣に入られ、窓ガラスを壊されました。鍵をちゃんとかけていたのですが、窓ガラスの修理代は賃借人である私の負担になるのでしょうか。

貸主には、建物の使用及び収益に必要な修繕をする義務があります(民法606条1項)。したがって、借主が自らの過失で窓ガラスを壊したなどといった特段の事情がない限り、賃貸人に窓ガラスを修繕する義務があります。
 台風などで、窓ガラスが割れた場合も同様に考えます。ただし、窓に雨戸があるのに閉めておかなかったことでガラスが割れたような場合は、管理義務違反があるとして借主の負担となることもあります。

所有するマンションの賃貸の媒介(仲介)と管理を不動産会社に任せています。借主が退去する際、その不動産会社は厳しくチェックせずに借主の原状回復負担分を決め、さらにお金のかかる修復工事もして困っています。どうすればよいでしょうか。

いずれも賃貸の媒介(仲介)という宅建業法の問題ではありませんが、借主の原状回復への不満と、不動産会社の修復費用支出要求への不満とに、分けて考えたほうがよいでしょう。
 原状回復のガイドラインによっても、借主は過失等で壊した部分について原状回復義務がありますが、不動産会社の原状回復義務分の認定行為は、借主にすればオーナーがしているのと同じです。その認定が甘いと思うなら、不動産会社に改めるよう指示すること、委託をやめご自分で認定と交渉をすること、別の会社に頼むこと、のいずれも可能です。その結果、今より厳しい認定となっても構いませんが、借主は、負担過大=返還過小、と思えば、オーナーへ敷金返還を請求するでしょうし、その場合、裁判の可能性もあります。
 借主の原状回復負担以外の工事は、資産維持のための出費として、不動産会社はそれをしないと次の借主を見つけにくくなると言っていると思います。しかし、どこまでの修復工事をするのかを決めるのはオーナーであるあなたです、指示に従わない不動産会社との管理契約を解除することはできます。

マンションの大家なのですが、媒介(仲介)業者が契約時に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の写しを借主に交付しています。自分はガイドラインの考え方の一部に納得できないところがあるので、それをやめてほしいのですが、そうすると仲介をしないといわれました。どうすればよいのでしょうか

原状回復について、借主に特別な負担を課すような特約を設ける場合には、その旨を明確に契約書面に定めたうえで、借主の十分な認識と了解をもって契約することが必要です。その不備でトラブルとなることが多いことから、媒介業者はトラブル予防のためにガイドラインの写しを交付しているのだと思われます。相談者は東京都以外でマンションを貸しておられるようですが、もし東京都内の物件だった場合、媒介業者には条例による説明の責務があります。

今まで住んでいたアパートを最近出て、今は他県に住んでいます。敷金は28万円でした。特に汚していないのに、敷金返還額は5万円と原状回復のガイドラインとはかけ離れた内容でした。弁護士に頼らなくても、少額訴訟は可能と聞きましたが、具体的にどこへどう起こせばいいのでしょうか。

少額訴訟は、原則として、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に起こすことになります(敷金返還請求のように、不動産に関する請求の場合にはその不動産の所在地を管轄する簡易裁判所にも訴えることができます)。ご質問のケースでは、「東京簡易裁判所」でよいと思われますが、詳しくは最寄りの簡易裁判所にご確認ください。また、訴訟を起こすには、訴状や申立手数料、郵便切手などが必要ですが、訴状の書式やその記入例などは裁判所のホームページでも入手できますので参考にしてみてはいかがでしょうか。

アパートを退去するにあたって、宅建業者から「畳の交換とハウスクリーニングは借主の負担です。 契約書にも書いてあります。」と言われました。契約書をよく読んでいなかったのですが、判を押した以上、こちらの負担になるのでしょうか?

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、 特約を設けることは契約自由の原則から認められるが、経年変化や通常損耗に対する修繕義務等を賃借人に負担させる特約は、 賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、1,特約の必要性があり、かつ、暴利でないなどの客観的、 合理的理由が存在すること、2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、 3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることという要件を満たしていなければ、 その効力を争われることに十分留意すべきであることを示しています。特約の内容をよく見直した上で、宅建業者や大家さんと交渉してみましょう。

アパートを借りていますが、今度退去します。敷金を返してもらえますか。「ガイドライン」というものがあると聞きました。 何かの役に立つのでしょうか。

賃貸借契約が終了した場合、敷金から賃料の未払分や原状回復費用を差し引いた残額が、退去後、大家さんから借主に返還されます。 ここで問題となるのが、借主がどの範囲まで原状回復義務を負い、その費用を負担するのかということですが、 大家さんと借主の間でトラブルになるケースも多いことから、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(平成10年3月)」で、 原状回復の費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準を示しています。このガイドラインは、 法的強制力があるというものではありませんが、多くの裁判で、これに沿った敷金返還等の判決がみられます。

住宅を建てるつもりで買った宅地が市街化調整区域内の土地で、家は建たないと市役所の人から言われました。 媒介(仲介)業者からそんなことは聞いていませんでした。契約を解除したいのですが。

市街化調整区域内の土地は、原則として住宅を建築することはできません。 媒介(仲介)業者は、重要事項説明において「住宅を建築することはできない」ことを説明しなければなりませんが、 重要事項説明は受けていませんか。住宅を建てる目的でこの土地を購入したにもかかわらず住宅が建てられず、 建てられないことを売主や媒介業者が説明していないのであれば、契約を解除することは可能でしょう。

新築マンションを買う契約をする時に、売主のマンション業者が隣地の建築計画を説明してくれませんでした。 3階の私の部屋の採光・通風は大いに影響を受けることが確実です、業者の責任を問えないでしょうか。

隣地の建築計画などは、買主にとって大きな関心事であり重要な判断要素です。 マンションの売主業者はこれらの事項について説明義務を負っているといえます。隣接地の建設計画等について知っている場合だけでなく、 建築計画に関する標識等により容易に調査することができる場合も説明義務を負います。 業者がこれを怠っていた場合にはその責任を追及することができます。

前面道路は「ニコウドウロ:2項道路」と言われました。はじめて聞いた言葉ですが、どういう道路ですか?

建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、 既に建築物が建ち並んでいた幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。
 原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、 後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

公道に非常に細長い通路で接している宅地を買いました。ちゃんと家が建つのでしょうか?

ご質問の土地は「路地状敷地(ろじじょうしきち)」といわれるものですが、 原則として、土地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければ建物を建てることはできませんので、 まずその路地状の部分の幅員が2m以上あるのかを確認してください。この路地状敷地については、 「路地状の部分の長さと幅員の関係」を条例で規制している場合がありますので、地方公共団体の窓口で確認してください。

宅地建物取引主任者って誰のことですか?

宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、 宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のことをいいます。通常は縮めて「宅建主任者」、「主任者」などと呼びます。 宅地建物取引主任者は、取引の当事者に対する重要事項の説明、 重要事項説明書や宅建業法37条の規定に基づく書面(契約書)の内容確認と記名押印の事務を行うことができるとされています。

「ジュウセツ:重説」という言葉を宅建業者さんから聞きましたがどういう意味ですか?

宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・賃貸等の相手方等、取引の当事者に対して、契約が成立するまでの間に、 取引をしようとしている物件や取引条件など一定の重要な事項について、それらを記載した書面を交付し、 取引主任者をして説明させなければなりません(宅建業法35条1項、2項)。この重要事項の説明やそれを記載した書面(重要事項説明書)のことを略して「重説」と言うことがあります。

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