貸したい方へ

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お問い合わせは TEL: 0948-25-0037 または こちらからどうぞ!

賃貸の媒介または代理のみを委託する契約書

依頼者は、「媒介」のみを委託する場合は、他の業者へも重ねて依頼することができますが、「代理」で委託する場合には、他の業者に重ねて依頼することはできません。「媒介」を委託した依頼者が、他の業者に重ねて依頼する場合には、その業者の名称等を明示しなければなりません。依頼者がすでに他の業者に依頼している場合も同様です。
にもかかわらず、「媒介」を委託した業者に他の業者の名称等を明示せず、賃貸借契約を成立させたときは、依頼者は、「媒介」の委託をした業者に対し、その業者がそれまでに要した費用を償還しなければなりません。
「代理」で委託を受けた業者は、依頼者に対し、借主を積極的に探索する義務を負います。そのため、「代理」で委託を受けた業者は、「別表」で定められた一定の募集促進活動を行うほか、依頼者に対し、2週間に1回以上、その募集状況の報告をしなければなりません。しかし、「媒介」「代理」いずれの方式で委託した場合も、依頼者は自ら発見した相手方と賃貸借契約を締結することはできます。ただし、この場合、「代理」で委託を受けている業者に対しては、その業者がそれまでに要した費用を返還しなければなりません。

報酬は、業者自らの「媒介」により賃貸借契約を成立させた場合には、原則として、月額賃料の2分の1相当額(あらかじめ依頼者の承諾を得ている場合は月額賃料相当額)に消費税および地方消費税としてその5%相当額(免税業者の場合は2.5%相当額)を加算した額を、「代理」の場合はその倍額を、それぞれ上限として依頼者に請求することができます。

契約期間は、「媒介」「代理」いずれの方式で契約した場合も3ヶ月間とし、いずれも合意により更新することができます。

賃貸の代理と管理を一括委託する契約書

通常、賃貸を「代理」で委託する貸主の場合には、「管理」も一緒に委託するケースが多いので、標準契約書は、「代理」と「管理」の一括委託方式のもので定めています。賃貸の「代理」を委託する部分の契約内容は、基本的に前述の「代理」の場合の契約書と同じですので、以下においては「管理」を委託する部分の契約内容を中心に説明することにします。

まず、「管理」とはどのような業務を委託するのかということですが、一般的には標準契約書にも定めてあるように、主に、

  1. 賃料等の徴収
  2. 未収金の督促
  3. 設備等についての入居者との苦情対応(修理業者への発注業務等を含む)
  4. 契約の更新事務
  5. 解約手続・明渡しの立会い
  6. 敷金の精算事務

からなります。その他、この標準契約書では、「清掃業務」や「設備管理業務」がある場合には、それらの業務も委託できるように定められています。

いずれにしても、この一括委託方式の契約書は、いわば1棟丸ごと委託するという考え方に立って作成されていますので、例えば、依頼者が自ら借主をさがしてきたとしても、その借主と契約するかどうかの協議を依頼者に義務付けたり(第14条)、仮にその人と契約するにしても、それまでに要した費用の償還を請求できるようにしています。
しかし、その代わりに、業者側に対しても、契約書の「別表」に具体的な募集促進のための方策を定めたり、それについての募集状況を月1回以上報告させたりする義務づけをしています。
一方、「管理」業務についても、その業務内容をすべて「別表」に細かく定め、少なくとも月1回以上の報告を依頼者にするよう定めるとともに、「清掃業務」や「設備管理業務」まで委託する場合には、その作業内容ごとの「業務要領」まで細かく定めています。
なお、報酬は、「契約管理業務」「清掃業務」「設備管理業務」ごとに定めることができるようにされており、さらに業者はその範囲内で、受託した業務を第三者(それぞれの専門業者)に再委託することができるように定められています(第2条)

この一括委託契約の有効期間は3年間と定められていますが、契約当事者は、いつでも3ヶ月前に申し入れることにより契約を終了させることができるようになっています。

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